Investir dans l’immobilier vous tente mais vous semble financièrement inaccessible ?  Vous n’êtes pas en mesure de fournir un apport, les conditions d’un prêt à long terme vous donnent des sueurs froides ? Ou encore, vous hésitez au regard de la lourdeur de la gestion d’un patrimoine ?

A l’heure où la crise sanitaire a fait bondir l’épargne des Français, ils sont 28 % à souhaiter placer leurs économies dans la pierre. Pourquoi pas vous ? 

Parmi les produits d’épargne plébiscités, les SCPI, qui permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter un bien, font partie des placements peu risqués et particulièrement intéressants en termes de rendement. Quel est le principe d’une SCPI, comment s’y prendre pour faire les bons choix ? 

L’immobilier sans contrainte de gestion

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier : il s’agit d’une société qui gère un parc immobilier, pour le compte d’épargnants particuliers. 

Une SCPI acquiert des biens dans des zones géographiques et économiques diverses, afin de constituer un patrimoine immobilier destiné à la location : principalement dans des immeubles de bureaux (immobilier commercial) et d’habitation (immobilier résidentiel). 

Entre contrepartie d’un investissement, les épargnants acquièrent des parts sociales, qui ne sont pas cotées en bourse. Il s’agit donc d’un placement collectif. 

A la manière d’une agence immobilière, la SCPI va prendre en charge toute la gestion des charges et l’encaissement des loyers. De leur côté, les porteurs de parts vont percevoir, après déduction des frais, un rendement annuel correspondant à des revenus fonciers nets de charges. Des revenus réguliers pourront ainsi être générés, par exemple pour préparer sa retraite. 

Un investissement abordable et rentable

Ainsi, une SCPI permet d’accéder à la copropriété moyennant un investissement de départ modeste : a minima, une part peut valoir de 150 à 200 €. C’est bien plus abordable qu’un investissement dit direct, c’est-à-dire que l’achat d’un bien dans son intégralité.

D’autre part, la rentabilité moyenne de l’épargne en SCPI est estimée, pour l’année 2020, à 4,18%, ce qui, à titre d’exemple est quatre fois plus important que celle, en euros, des fonds d’assurances vie. Une simulation SCPI vous permettra d’identifier celles qui correspondent le mieux à vos moyens et à vos souhaits d’investissement. 

Des risques minimisés

Une SCPI fonctionne grâce aux investissements de milliers de particuliers épargnants : cela lui permet non seulement d’acquérir des biens en grande quantité et dans des secteurs économiques et géographiques très diversifiés (y compris à l’étranger), mais aussi de mutualiser les risques. Celui des impayés, par exemple, qui est compensé et absorbé, alors qu’il mettrait en difficulté un propriétaire sur un seul logement loué. 

De plus, l’investisseur a la possibilité, à tout moment de revendre une partie ou l’intégralité de ses parts selon ses besoins ponctuels. Cependant, les règles diffèrent selon la nature de la SCPI, qui peut être à capital fixe ou à capital variable. La procédure est facilitée dans les SCPI à capital variable.

Enfin, les parts d’une SCPI n’étant pas cotées en Bourse, elles ne sont pas soumises aux fluctuations du marché et la prise de risque est nettement inférieure qu’avec une société d’investissement en immobilier cotée.  

Les inconvénients

Naturellement, il ne s’agit pas d’une source miraculeuse ni d’un monde idéal et ce type d’investissement comprend certains inconvénients. 

A commencer par les frais : frais de souscription (5 à 12% du montant de l’investissement), frais de gestion (8 à 10% des loyers), frais de cession retenus lors de la revente des parts, ils peuvent pour certains épargnants se révéler dissuasifs. 

D’autre part, la fiscalité : les revenus locatifs sont taxés au titre d’impôt sur le revenu et assujettis aux prélèvements sociaux. Les plus-values dégagées par les SCPI et reversées aux épargnants sont également imposables, soit à 30 % (Prélèvement Forfaitaire Unique) soit taxées à l’impôt sur le revenu, selon l’option la plus avantageuse pour le contribuable.

Comment choisir ?

Investir intelligemment dans une SCPI demande de prendre en compte certains critères : 

• La capitalisation : plus la taille est importante, plus le risque est mutualisé. Choisir une SCPI à forte capitalisation peut sécuriser votre investissement.

• Le rendement : un rendement particulièrement attractif ne doit pas suffire à vous convaincre. En effet, il n’est pas garanti, et peut évoluer, à la hausse comme à la baisse, chaque année. 

• Le taux d’occupation : pas question d’investir dans des logements ou bureaux vides. C’est pourquoi, pour une stabilité des revenus, on conseillera de privilégier les SCPI dont le pourcentage d’occupation du parc immobilier est d’au moins 90 %. Ces chiffres sont publics pour toutes les SCPI du marché.

• La revente des parts : vérifiez avant investissement les conditions et délais de transaction en cas de revente de vos parts.
• La composition du parc immobilier : bureaux, commerces, résidences de santé, habitat… Les possibilités sont nombreuses, mais en cas d’investissement important on s’efforcera de privilégier la diversité, des actifs comme des opérateurs (plusieurs types de biens, plusieurs SCPI).

Comme pour tout placement, les SCPI n’échappent pas à la règle : le risque de perte de capital existe. L’immobilier reste une valeur sûre, et cette option offre une possibilité d’accès à l’investissement abordable. Comme pour toute acquisition de patrimoine, il convient de se faire conseiller par des professionnels qui vous permettront de comparer les offres et de faire votre choix en toute conscience sur la base d’informations précises, actualisées et vérifiées. 

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